1) Qu'est-ce qu'un vice caché ? | 2) Le respect des obliguations
3) La solvabilité du vendeur | 4) Le montant en cause
5) La solidité de la preuve | 6) Le facteur de désuétude
7) En conclusion [Formulaire de vice-cachés]

Contrairement à ce beaucoup de personnes pensent, un vice caché n’est pas nécessairement un vice qui a été volontairement caché par le vendeur de l’immeuble. Il s’agit, comme le stipule le Code civil du Québec, d’un vice qu’un acheteur prudent et diligent n’a pu découvrir lors d’un examen attentif, sans être assisté d’un expert.

Règle générale, les problèmes de fondation, de drain français et d’infiltration d’eau constituent des vices cachés. C’est particulièrement le cas lorsque nous faisons face à des sous-sols aménagés. En effet, les éléments de finition empêchent généralement d’observer la fondation et ses problèmes.

Cependant, le vice peut devenir apparent dans le cas où des signes manifestes du problème sont observables par un acheteur prudent et diligent. La présence d’efflorescence sur le béton, de taches, moisissures et cernes sur les revêtements de finition sont des indices qui révèlent la présence d’un désordre et rendent le vice apparent.

Rappelez-vous que chaque cas est un cas d’espèce et devrait faire l’objet d’une discussion avec des professionnels en la matière. Plusieurs facteurs pourraient influencer la pertinence d’intenter des procédures judiciaires basées sur un vice caché.

• Le respect des obligations préliminaires ;
• La solvabilité du vendeur ;
• Le montant en cause ;
• La solidité de la preuve ;
• Le facteur de désuétude.

Dans tous les dossiers de vice caché, vous devrez, dans un délai raisonnable de la découverte du vice donner un avis écrit au vendeur. Vous ne pouvez procéder aux travaux correctifs avant que le vendeur reçoive votre mise en demeure et ait l’opportunité de se rendre sur place, d’examiner votre réclamation et s’il le désire de procéder aux travaux correctifs.

Il va sans dire qu’il ne sert à rien d’introduire des procédures en vice caché si votre débiteur risque de ne pas être capable de payer une éventuelle condamnation.

Selon le montant en cause, votre recours pourrait être orienté vers la Division des petites créances de la Cour du Québec.

Pour éviter les coûts d’un procès, il est parfois avantageux de réduire votre réclamation à 7000$ (seuil maximal aux petites créances).

Il est certain que plus votre dossier est étoffé et plus votre preuve est d’une grande clarté, plus vous aurez avantage à introduire un recours. L’intervention rapide d’un expert légal qualifié dans votre dossier est nécessaire afin d’établir correctement votre réclamation.

Peu importe la qualité de votre preuve, un procès sera généralement source de déception. Non seulement vous devrez assumer les honoraires de votre avocat, mais dans bien des cas le juge retranchera du montant de votre réclamation un facteur de désuétude. Ainsi, s’il en coûte 10 000$ pour réparer votre drain français et que celui-ci était installé depuis 20 ans, il est assez courant que le juge tienne compte de la durée normale de vie d’un drain français pour retrancher de 50 à 75% de votre réclamation. Plus votre drain français est vieux et près de la fin de sa durée de vie normale, plus le facteur de désuétude risque d’être important.

La décision d’intenter un recours en vice caché est donc complexe et vous devriez toujours avoir une discussion sérieuse avec votre avocat et votre expert avant d’entamer le processus.

Vous noterez que le présent survol est très sommaire, ne fait référence à aucune des exceptions qui peuvent s’appliquer et ne constitue pas une opinion juridique.

Pour des questions spécifiques aux vices cachés ou si vous croyez être victime d’un vice caché, consultez votre avocat. Si vous avez besoin des services d’un expert légal en la matière, contactez-nous (ici).